Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?
Неотделимые улучшения, закон и компенсация
Немного об отделимых улучшениях
Подводя итог
Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?
Когда арендатор снимает квартиру, дом, земельный участок, коммерческое помещение или любой другой объект недвижимости на долгий срок, у него может возникнуть необходимость провести там ремонтные или строительные работы, которые по завершении станут неразрывно связаны с объектом. Такого рода улучшения называются неотделимыми.
Согласно Гражданскому кодексу РФ к неотделимым относятся те улучшения недвижимого имущества, которые после создания становятся составной частью основного объекта: здания, жилого дома, придомового земельного участка, квартиры и проч. Для примера рассмотрим несколько групп работ, в результате которых на объекте недвижимости появляются неотделимые улучшения:
Ремонт или модернизация коммуникаций и/или инженерных систем. Сюда относится замена электропроводки, интернет-кабеля, газовых или водопроводных труб, систем отопления, связи, безопасности или кондиционирования воздуха.
Косметический ремонт помещений. Почти любые работы по видоизменению внешнего облика квартиры или дома приведут в результате к созданию неотделимых улучшений. Сюда можно отнести ремонт и замену: полов, покрытий стен, потолков, дверей, окон, фасадной отделки; создание или замену фасадных и интерьерных декоративных элементов: лепнины, колонн, узоров, кованых элементов и проч.
Обустройство земельного участка. Сюда относятся работы по ландшафтному дизайну, обустройству и облагораживанию арендуемого земельного участка и прилегающих к нему зеленых насаждений. Это может быть вырубка и/или посадка новых растений, озеленение территории, создание зон для отдыха и спортивных площадок и т. д.
Увеличение площади объекта. Сюда относятся как работы по наращиванию уже существующих сооружений, так и строительство новых зданий на арендуемом участке.
Говоря проще, к неотделимым улучшениям недвижимого имущества относятся те улучшения, которые не могут быть удалены или перемещены без нанесения ущербу остальной конструкции. Условно, арендодатель, поменяв старую проводку на новую, не сможет при переезде забрать ее с собой, не повредив при этом имущество арендатора. Важно отметить, что иногда создание неотделимых улучшений производится арендатором по необходимости. Например, арендованное им имущество было затоплено соседями сверху, и ему пришлось за свой счет менять потолки, полы, проводку и прочие элементы. При этом, хоть ему и пришлось сделать это ради собственного комфортного проживания в квартире, мы помним, что квартира ему не принадлежит - она арендована. О том, как в случае необходимости проведения неотделимых улучшений получить компенсацию от арендодателя и что по этому поводу говорит закон РФ поговорим далее в статье.
Неотделимые улучшения, закон и компенсация
Основным документом, регулирующим вопросы неотделимых улучшений является Гражданский кодекс РФ, а именно - статья 623 ГК РФ. Кратко ее смысл можно уместить в два тезиса.
Неотделимые улучшения, произведенные арендатором на собственные средства и с с согласия арендодателя, являются собственностью первого. Арендатор может рассчитывать на компенсацию затрат по истечении договора аренды.
Если неотделимые улучшения производились арендатором без согласия арендодателя, то в таком случае последний имеет право не выплачивать первому компенсацию.
При этом стоит помнить, что в основе отношений между владельцем и съемщиком в первую очередь лежит договор аренды. В случае, если он содержит какие-либо положения, касающиеся вопроса неотделимых имуществ, они будут иметь приоритетное значение по сравнению с положениям ГК РФ. Условно, если в договоре прописано, что владелец не станет компенсировать затраты на ремонт, то в дальнейшем получить с него компенсацию за работы будет крайне трудно даже при наличии письменного согласия с его стороны. Для этого нужно заключать дополнительное соглашение, где будет четко прописано, что проводимые работы являются исключением из первоначальных условий договора, и что арендодатель обязуется возместить полную стоимость именно этих работ.
Арендаторам следует в любом случае составлять письменный договор о компенсации стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества, поскольку, согласно 613 статье ГК РФ, арендодатель имеет право не оплачивать работы, если он не давал на них согласия. Устные сделки не имеют силы, и в случае возникновения спорной ситуации, только письменное соглашение станет неопровержимым доказательством правоты съемщика в суде. В противном случае ему придется собирать косвенные доказательства: переписки, чеки, показания свидетелей и проч., которые суд может не принять. Практичным решением для обеих сторон является составление договора, в котором отдельным пунктом прописывается, что все неотделимые улучшения должны производиться с письменного согласия арендодателя и оплачиваться им в полном объеме.
При этом в процессе ремонтных работ владелец недвижимости имеет право отозвать разрешение их производство. Тогда съемщик имеет право требовать с него компенсацию за уже проведенные работы и за ущерб, причиненный ему отказом. Еще одним важным условием является законность ремонтных работ. Перепланировка квартиры или строительство нового здания не могут быть осуществлены без получения соответствующих разрешений со стороны государства. В случае незаконного строительства наказанию подвергнутся как исполнитель работ, так и владелец недвижимого имущества.
Немного об отделимых улучшениях
Детально обсудив неотделимые улучшения недвижимого имущества мы уже могли составить определенное представление о том, какие улучшения считаются отделимыми. Это имущество, которое может быть без ущерба отделено от основного имущества и перевезено в другое место. К нему относятся:
Мебель и бытовая техника: от диванов и кресел до стиральной и посудомоечной машины
Декоративные элементы: ковры, зеркала, картины, шторы и прочие детали интерьера, которые можно удалить без нарушения целостности конструкций, к которым они прикреплены. Сюда же относятся обои, подвесные и натяжные потолки.
Элементы ландшафтного дизайна: скамейки, цветы и деревья, растущие в горшках, садовые гномы или незаглубленные осветительные элементы.
Обычно отделимые улучшения покупаются арендатором в качестве личного имущества, и арендодатель не имеет к нему никакого отношения. В то же время, если арендатор не планирует забирать имущество с собой при переезде, он может договориться с владельцем, что оставит ему часть или все отделимые улучшения в обмен на денежную компенсацию или скидку на проживание. В таком случае также рекомендуется заключать дополнительное соглашение к договору, чтобы договоренности имели юридическую силу.
Подводя итог
При долгосрочной аренде помещений арендатор практически неизбежно столкнется с необходимостью проведения капитальных ремонтных работ, которые в свою очередь приведут к появлению неотделимых улучшений. Согласно ГК РФ они будут являться его собственностью. Поскольку он не сможет забрать их с собой при переезде, наиболее логичным решением с его стороны будет договориться с владельцем имущества о материальной компенсации за проделанную работу. Она может выражаться как в денежном виде, так и в виде скидки на арендную плату. Главное - это уведомить арендодателя и получить его письменное согласие на производство работ, чтобы избежать спорных ситуаций.