Содержание
- Что такое ИРД и зачем она нужна
- Что входит в состав ИРД
- ИРД и завершающий этап строительства
- Подводя итог
Что такое ИРД и зачем она нужна
ИРД или исходно-разрешительная документация представляет собой набор приложений, отчетов, обоснований, технических условий и проч.. Этот пакет документов необходим для начала производства работ по строительству/реконструкции здания, либо для их завершения.
Вся входящая в ИРД документация оформляется в соответствии со статьями 45-51 и статьей 55 Градостроительного кодекса РФ. Оформление и согласование ИРД может вестись параллельно проектированию будущего строительства. Задача по формированию ИРД лежит на плечах застройщика или инвестора строительного проекта, но чаще всего для этих нужд нанимается сторонняя организация технического заказчика, решающая все вопросы, связанные с исходно-разрешительной документацией.
Оформление ИРД обязательно при производстве следующих строительных работ:
- Возведение жилых или нежилых строений
- Реконструкция
- Капитальный ремонт жилых и нежилых зданий, затрагивающий конструктивные, технические или прочие характеристики их надежности
- Перепланировка зданий
Важно учитывать, что оформление ИРД обязательно только при строительстве капитальных объектов или замене/изменении их несущих конструкций. В остальных случаях оформление данного пакета не требуется. Четкий перечень того, в каких случаях не требуется оформления ИРД, можно найти в пункте 17 ст. 51 ГркРФ. К ним относятся:
- ИЖС, но только в том случае, если оно не ведется на средства дольщиков
- Строительство и реконструкция объектов, не попадающих в категорию капитальных
- Строительство на земельном участке вспомогательных строений
- Строительство гаража, садового дома или хозяйственных построек для частного пользования
- Реконструкция или ремонт капитальных объектов, не затрагивающие их конструктивных или технических характеристик
- Прочие пункты, связанные с дипломатическими миссиями, энергетической и промышленной инфраструктурами.
Если же речь идет о возведении жилых многоэтажных домов или коммерческих зданий, то для них всегда потребуется разработка исходно-разрешительной документации. О том, что именно входит в пакет ИРД - далее в статье.
Что входит в состав ИРД
В состав исходно-разрешительной документации входят:
- Правоустанавливающие документы на земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем (если таковые имеются). Чаще всего ими являются договор купли-продажи или аренды.
- Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Техзаказчику потребуются выписки об основных характеристиках земельного участка и зарегистрированных правах на него, а также его кадастровый план. Если на участке расположены объекты недвижимости, то также потребуется получить аналогичные выписки на них
- Градостроительный план земельного участка, в котором содержится полная информация о характеристиках территории, подлежащей застройке.
- Проект планировки территории и проект межевания территории будущего строительства. Они выдаются исполнительным органом государственной власти. Для поселений и небольших городов им будет являться местная администрация, для крупных городов - управление по градостроительству и архитектуре.
- ТУ на технологическое присоединение к инженерным сетям. Необходимо получить технические условия, на основании которых в будущем будет производиться подключение строения к коммуникациям - водопроводу, канализации, электросети, отоплению, газовым магистралям и автомобильным дорогам. Их выдают профильные организации, занимающиеся вопросами обслуживания инженерных сетей в том регионе, где находится участок застройки.
- Отчеты о результатах проведения инженерных изысканий - геотехнических, геодезических, геологических, экологических и гидрометеорологических. Помимо результатов изысканий к этой категории бумаг прилагается детальный топографический план местности. Он включает в себя инженерно-топографический план масштаба, информационно-справочный, трехмерная модель рельефа и объектов подземных коммуникаций и инженерно-топографический. Первые три имеют масштаб 1:500, последний представлен в масштабе 1:200.
- Решения и согласования от органов власти. К ним относятся разрешения на подключение к сетям или на демонтаж построек на земельном участке, письма о наличии или отсутствии объектов культурного значения на участке застройки и так далее. Сюда же относится и разрешение на строительство (в случае со строительством жилых зданий заменено на уведомления о начале и об окончании производства работ)
Эти документы необходимы для того, чтобы начать строительство. В то же время оформление исходно-разрешительной документации требуется не только на стадии предшествующей производству работ, но и на стадии, когда эти работы подошли к концу.
ИРД и завершающий этап строительства
Строительство не может считаться завершенным до тех пор, пока не будет получено разрешение на ввод готового строения в эксплуатацию. Для того, чтобы получить это разрешение, ему необходимо предоставить в соответствующие органы государственной власти следующие документы:
- Правоустанавливающие документы на земельный участок
- ГПЗУ, в отдельных случаях - ППТ и ПМТ
- Разрешение на строительство
- Акт приемки работ
- Акты о соответствии выполненных работ требованиям технических регламентов, проектной документации и техническим условиям
- Схемы расположения объекта и расположения сетей, относящихся к нему
- Технический план здания
В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы, такие как заключение госстройнадзора или акт приемки работ по сохранению объекта культурного наследия.
Подводя итог
Оформление, согласование и получение исходно-разрешительной документации является неотъемлемой частью возведения любого капитального строения. Без полного пакета ИРД застройщик не сможет начать производство работ, равно как и завершить их. В то же время, сбор и согласование исходно-разрешительной документации - сложная и ответственная задача. От ее результата зависит успех всего проекта, поэтому наиболее оптимальным вариантом для заказчика или инвестора является найм организации техзаказчика, который будет сопровождать строительный проект на всех его этапах и заниматься оформлением необходимых бумаг, относящихся к пакету исходно-разрешительной документации.
