Любая работа в ходе строительного процесса – будь то капитальное строительство, реконструкция, модернизация или капитальный ремонт — это ответственный и сложный процесс, который требует серьезного подхода и профессионального исполнения работы всех участников строительного процесса.
За все время производства работ в рамках строительства объекта генеральный подрядчик и различные субподрядные компании производят выполнение множества работ оказывают различные услуги, перечисление которых не поместилось бы в рамках данной статьи. Даже лучшие из лучших строительных компаний не могут на 100% гарантировать, что качество их работы будет идеальным и что они смогут предусмотреть все возможные ошибки, а также не допустят дефекты или недостатки в ходе строительства объекта.
Именно поэтому очень важным аспектом в договоре подряда является обсуждение условий гарантии на выполненные работы строительного характера. Эта мера обеспечивает защиту покупателей и заказчиков от возможных проблем во время фазы эксплуатации здания. В этой статье мы рассмотрим основные моменты гарантии на строительство: на какие работы она распространяется, и срок ее действия, а также о том, какие права есть у заказчиков и исполнителей строительных работ и какую ответственность несет каждая из сторон за нарушение первоначального договора подряда.
Какие работы покрываются гарантией на строительство
Подрядчик и заказчик как правило обговаривают вопросы гарантии заранее. Как правило порядок гарантийных случаев устанавливается на все работы строительного и/или монтажного характера, которые были выполнены подрядчиком и закончены в соответствии с договором подряда. Это включает в себя следующие работы:
- Строительные работы: подготовительные работы, земляные работы, свайные, монолитные и проч.
- Монтаж: выполнение работ по установке готовых элементов, узлов, конструкций
В рамках соглашения сторон между заказчиком и исполнителем как правило устанавливаются следующие обязательства гарантийного характера:
- Заказчик проводит гарантийное удержание средств подрядчика на весь срок производства работ в рамках объекта, пока им не будет подписан приемочный акт
- В рамках гарантийного соглашения подрядчик обязуется устранить ошибки и недостатки в работе или вернуть оплату заказчику в случае, если услуга была оказана им некачественно. Важно отметить, что по закону РФ заказчик должен предъявить подрядчику претензии к качеству работ и указать на недостатки, которые необходимо исправить, и сделать это прежде, чем истечет срок гарантийного обслуживания объекта.
- Если заказчик смог установить, что выполненные работы произведены исполнителем некачественно, и первый предъявил последнему претензии и требования исправить недостатки в работе, то тогда компания подрядчика обязана провести ремонт для устранения дефектов и недостатков строительства (если сроки гарантийного обслуживания не истекли по договору или по закону РФ)
- Если ремонт не способен устранить данные дефекты, то по закону РФ заказчик имеет право требовать, а компания подрядчика обязана переделать работы в рамках всего проблемного объекта или отдельной конструкции, пока их качество не будет соответствовать требованиям проектной документации.
Важно отметить, что гарантийные обязательства не распространяется на строительные работы, которые были выполнены заказчиком самостоятельно или с помощью других подрядчиков.
Срок действия гарантии на строительство
Четко установленного срока гарантийного обслуживания жилого дома или нежилого строительного объекта после начала его эксплуатации не существует. Согласно закону РФ, стороны имеют право самостоятельно определить срок и порядок осуществления гарантийного обслуживания объекта. В зависимости от условий договора срок гарантийного обслуживания может быть увеличен или уменьшен. Если документ договора не содержит никаких данных о временных рамках гарантийного обслуживания, то тогда этот вопрос регулируется в статье №7 ФЗ-214. Этот документ определяет минимальный срок гарантийного обслуживания объекта после его сдачи в эксплуатацию. Обычно этот срок составляет 5 лет, однако, как было сказано ранее, вопросы гарантии в большинстве случаев решаются сторонами по индивидуальной договоренности и этот срок может уменьшаться и увеличиваться практически без ограничений по времени.
Помимо прочего, вопросы гарантии в РФ регулирует гражданский кодекс. Однако ГК РФ не содержит каких-либо указаний, касающихся нормы длительности действия гарантии на работы строительного характера. В статье 755 ГК РФ «Гарантии качества в договоре строительного подряда» в пункте 4 указано лишь то, что заказчик по закону имеет право заявить подрядчику о том, что им были обнаружены недостатки в работе последнего, и что заказчик должен сделать это «в кратчайший срок». Тогда гражданский кодекс РФ обязывает исполнителя работ провести заново их выполнение, чтобы их качество соответствовало положениям проектной документации.
Как обезопасить себя при заключении договора на строительство
Существует несколько правил, соблюдение которых может дать застройщику гарантии безопасности при заключении договора на строительство.
Во-первых, договор должен содержать детальное описание всех работ в рамках объекта и материалов, которые подрядчик будет использовать для их производства. Договор также должен содержать условия осуществления гарантии на строительство, на случай если у заказчика возникнут обоснованные претензии, касающиеся качества работ, которые подрядчик выполнил при строительстве объекта. В их число входит срок действия гарантии на строительные работы и наименование каждой работы, покрываемой гарантийным сервисом.
Во-вторых, проверьте репутацию подрядчика и убедитесь, что он имеет все необходимые документы, как минимум - допуск СРО, дающий организации подряда право на выполнение СМР и страховку.
Наконец, важно понимать, что при заключении договора на строительство одна из сторон может не предусмотреть различные трудности, которые вероятно возникнут, когда будут проводиться строительные работы в рамках объекта. Застройщику следует быть готовыми к тому, что проект может потребовать больше времени, использования дополнительных материалов, сверхплановых затрат или оказания дополнительных услуг. В этот период строительства заказчик должен составить и подписать с организацией подряда дополнительный документ, который будет содержать требования к качеству внеплановой работы, выполненной в рамках строительного объекта. В таком случае, если услуга будет оказана некачественно, исполнитель будет нести ответственность за все недостатки строительного характера, допущенные им в ходе работы. Компания подряда будет обязана провести должный ремонт или возместить застройщику средства за недобросовестное выполнение своей работы.
Если же этот документ не будет составлен и подписан, то по первоначальному договору подрядчик не будет нести ответственность за эти работы, вне зависимости от того, истек ли гарантийный срок объекта.
Важность гарантии на выполненные строительные работы для заказчиков
Гарантия на строительство — это важный аспект любого строительного проекта. Она обеспечивает права заказчиков на должное качество работ по договору подряда, по закону гарантируя им защиту от возможных проблем, являющихся следствиями некачественной работы подрядчика. По закону устные договоренности не имеют силы, и даже если на словах исполнитель обязуется исправить недостатки в своей работе, он имеет полное право в дальнейшем отказаться от этого, сославшись на то, что это не его ответственность. И если ни один документ не будет содержать обратную информацию, то суд точно встанет на сторону подрядчика. Именно поэтому при заключении договора на строительство важно установить полный перечень и детальное описание всех работ, что является важным условием соблюдения исполнителем работ гарантии на строительство.
Важно понимать, что обычно выявить и установить скрытые дефекты строительства в первые пять лет сложно, и если они возникнут, а гарантийный срок уже истечет, то подрядчик будет вправе отказать застройщику в ремонтных работах. Чтобы избежать подобных проблем компания заказчика может продлить срок гарантии с заказчиком уже после завершения строительства. Также важно помнить, что гарантия на строительство не является страховкой и не покрывает повреждения, вызванные непредвиденными обстоятельствами, такими как стихийные бедствия или вандализм.
