Продажа недвижимости — это важный и зачастую сложный процесс, который требует внимательного подхода и понимания налоговых последствий. С ростом интереса к рынку недвижимости многие продавцы могут столкнуться с разнообразными мифами и недопониманиями, связанными с налогообложением при продажах. Эти мифы могут привести к ошибочным решениям, потере денег и нежелательным последствиям для финансового благосостояния.
Миф № 1: Продажа без прибыли или с убытком не облагается налогами
Одним из распространенных заблуждений является мнение, что если продажа недвижимости не принесла прибыли или даже привела к убыткам, то налоги не взимаются. На самом деле ситуация может быть гораздо сложнее, и многое зависит от того, какой показатель используется для расчета налоговой базы — цена продажи по договору или кадастровая стоимость. Последняя вступает в игру, если объект был продан по цене, которая на 30% и более ниже кадастровой стоимости.
Пример из практики:
Сидоровы приобрели квартиру за 2 миллиона рублей, а через год продали её за 1,9 миллиона рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 1,7 миллиона рублей, и у них есть документы, подтверждающие понесенные расходы при покупке.
Анализируем ситуацию:
Сравниваем цену продажи квартиры (1,9 миллиона рублей) с 70% от кадастровой стоимости: 1,7 млн × 70% = 1,19 миллиона рублей.
Цена продажи (1,9 миллиона рублей) выше 1,19 миллиона рублей, поэтому для расчета налоговой базы используется цена продажи.
Налоговая база = 1,9 миллиона рублей − 2 миллиона рублей = −0,1 миллиона рублей (или ноль).
Таким образом, семейство Сидоровых не получило дохода, а напротив, понесло убыток, поэтому налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не взимается.
Однако, есть важное исключение: если продавец является нерезидентом. В этом случае правило меняется кардинально. Нерезиденты не могут воспользоваться налоговыми вычетами за расходы на покупку. Соответственно, они обязаны платить налог с полной стоимости продажи.
Для нерезидента расчет налога будет следующим:
НДФЛ = 1,9 миллиона рублей × 30% = 570 тысяч рублей.
Таким образом, даже при продаже недвижимости с убытком, нерезиденты оказываются в невыгодном положении и вынуждены уплачивать значительные суммы в виде налогов. Этот пример наглядно демонстрирует, что миф о отсутствии налогов при продаже без прибыли далеко не всегда оправдан.
Миф № 2. Раз я гражданин России, значит, я и налоговый резидент
Распространено мнение, что российский паспорт автоматически делает человека налоговым резидентом РФ. Однако это заблуждение. Статус налогового резидента определяется продолжительностью нахождения на территории России. Для этого необходимо провести в стране не менее 183 календарных дней в течение 12 последовательных месяцев. Если же человек не наберет этот "стаж", то его будут считать налоговым нерезидентом, несмотря на гражданство.
Таким образом, российский гражданин, находившийся за пределами России более 183 дней, утрачивает статус налогового резидента. Наличие российского паспорта не спасёт от этого.
Важно отметить, что налоговый статус (резидент или нерезидент) определяется на основании календарного года, в котором был получен доход, будь то доход от продажи недвижимости или другие виды доходов, подлежащие самостоятельной отчётности. Этот аспект регулируется статьей 207 НК РФ и иногда вызывает путаницу у продавцов недвижимости, которые сталкиваются с понятием "12 последовательных месяцев", использованных для расчета 183 дней.
Например, некоторые думают, что если в течение последних 12 месяцев перед сделкой они преимущественно находились в России, то смогут избежать повышенной ставки НДФЛ (30%). Но это не так. Конституционный суд РФ постановил, что налоговый статус определяется на основе налогового периода, ограниченного календарным годом (статья 216 НК РФ).
Минфин дал разъяснения по этому вопросу в своих письмах, например, № 03-04-05/85232 от 20 декабря 2017 года и № 03-04-06/112281 от 22 декабря 2020 года. Эти документы подтверждают, что status налогового резидента рассматривается именно в рамках календарного года, а не по "12 последовательным месяцам".
Миф № 3: Налог на продажу единственного жилья отсутствует
Распространено ошибочное убеждение, что продажа единственного жилья освобождает от уплаты налога. В реальности же действует льготный срок владения такой недвижимостью, который составляет три года (согласно статьям 217.1 НК РФ). Если вы приобрели единственное жилье в январе 2020 года и продали его в феврале 2023 года, налога действительно не будет. Но если сделка состоится в декабре 2022 года, придется уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). По общему правилу, без уплаты налога можно продать недвижимость, если владели ею не менее пяти лет.
Важный нюанс
Апартаменты не подходят под категорию "единственное жилье", из-за отсутствия у них статуса жилого помещения. Следовательно, льготный период владения на апартаменты не распространяется.
Жилье считается единственным, если на момент продажи у собственника в собственности был только один жилой объект. Однако существует исключение: если второй объект был приобретен не более чем за 90 дней до продажи первого, и при соблюдении льготного срока владения налог платить не потребуется.
Пример на практике
Предположим, что Сергей приобрел квартиру в октябре 2020 года и продал её в ноябре 2023 года, после трехлетнего минимального срока владения. Однако, в сентябре 2023 года, он купил дом. В этом случае НДФЛ с проданной квартиры Сергей платить не будет, поскольку проданный объект по "правилу 90 дней" все еще считается единственным.
Важные моменты при расчетах
Учет 90-дневного срока между покупкой и продажей объектов недвижимости производится по датам регистрации сделок в Росреестре. Он не зависит от фактической оплаты, заключения договора купли-продажи или составления акта приема-передачи.
Миф № 4: Освобождение от налога при покупке более дорогого жилья в том же году
Существует распространённый миф, что если продать квартиру и в том же году приобрести более дорогое жилье, то налога можно избежать. Однако покупка нового жилья сама по себе не освобождает от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) за проданную недвижимость. В некоторых случаях налога действительно может не быть, но это связано не с покупкой нового объекта, а с другими обстоятельствами.
Когда налог не взимается
Налог на доходы от продажи недвижимости не взимается, если:
- Квартира была в собственности продавца более пяти лет.
- Владелец владел квартирой три года, при этом жилье было получено в результате приватизации, наследования или по договору дарения от близкого родственника (подпадает под льготный срок владения).
Взаимозачет налогов
В некоторых случаях возможно избежать уплаты НДФЛ благодаря взаимозачету налогов, что становится актуально при покупке нового объекта недвижимости.
Пример
Рассмотрим случаи на примере Арины:
В 2023 году она продала квартиру за 3,5 миллиона рублей. Кадастровая стоимость этой квартиры составляла 3 миллиона рублей. Квартира была куплена в 2021 году за 1,9 миллиона рублей, и все расходы были подтверждены.
Налоговая база для расчета НДФЛ составила: 3,5 млн рублей - 1,9 млн рублей = 1,6 млн рублей.
Сумма налога составила 13% от 1,6 млн рублей, то есть 208 тысяч рублей.
Однако в том же налоговом периоде Арина купила дом за 4 миллиона рублей. Она не использовала ранее имущественный вычет при покупке, который составляет 2 миллиона рублей. Благодаря этому она может воспользоваться правом вернуть 13% суммы имущественного вычета или использовать эту сумму для зачета НДФЛ.
Как это работает
При заполнении налоговой декларации указывается применяемый имущественный вычет. Поскольку вычет больше, чем налоговая база, которую образовала продажа квартиры, НДФЛ для Татьяны будет нулевой, и она ничего не должна будет уплачивать.
Миф № 5: Отсутствие официального дохода не лишает права на имущественный вычет при покупке жилья
Распространено ошибочное мнение, что имущественный вычет при покупке жилья доступен только тем, кто имеет официальный доход. На самом деле, имущественный вычет в размере до 2 миллионов рублей может получить любой налоговый резидент Российской Федерации, независимо от его статуса занятости или возраста (статья 220 НК РФ). Исключение составляют только те лица, которые перестали быть налоговыми резидентами РФ.
Кому доступен вычет
Это означает, что не имеет значения, работает ли человек официально, является ли самозанятым, безработным, пенсионером, несовершеннолетним или студентом. Важно лишь одно: если он приобрел квартиру и является налоговым резидентом, то имеет полное право на имущественный вычет. Другое дело — каким образом он сможет этим правом воспользоваться.
Варианты использования вычета
Существует два основных способа получения имущественного вычета:
Уменьшение налоговой базы при продаже имущества.
В этом случае имущественный вычет используется для снижения суммы, с которой рассчитывается налог при продаже недвижимости.
Возврат налога из бюджета.
Этот способ доступен всем, кто платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если человек официально трудоустроен и платит НДФЛ в размере 13%, то он может получить возврат в размере 13% от 2 миллионов рублей, что составляет 260 тысяч рублей. В случае если жилье было куплено в ипотеку, по уплаченным процентам можно получить дополнительный вычет по отдельному лимиту в 3 миллиона рублей, что позволит вернуть еще до 390 тысяч рублей.
Важно
С 2014 года остаток имущественного вычета можно распределять между несколькими объектами недвижимости. Например, если владелец вернул 200 тысяч рублей за одну квартиру, он может получить оставшиеся 60 тысяч при покупке следующего объекта.
Однако это правило не распространяется на вычет по ипотечным процентам. Данный вычет можно получить только за один объект недвижимости. Например, если гражданин уже вернул 300 тысяч рублей за одну квартиру, оставшиеся 90 тысяч он не сможет получить, даже если приобретет еще одно жилье в ипотеку.
При планировании продажи или покупки недвижимости важно учитывать все налоговые нюансы. Важно полагаться на точные юридические данные и действующие законы, а не на мифы и стереотипы. Правильное использование имущественных вычетов может значительно снизить налоговые обязательства и сделать сделку более выгодной.
