Строительные работы по возведению зданий и сооружений являются сложным и многоаспектным процессом. Их осуществляют или косвенно влияют на процесс их реализации множество участников – компания застройщика, генподрядчик, подрядчики, ряд государственных органов надзора РФ. Одним из ключевых участников в этом процессе является заказчик. Он оказывает ряд услуг, в которые входят проектирование объекта и разработка проектной документации, контроль строительного процесса, решение вопросов с различными видами документов (получение разрешения на строительство/капитальный ремонт/реконструкцию, подготовка заключения по инженерному обеспечению объекта и проч.), контроль работы подрядчиков, приемка объекта строительства и его ввод в эксплуатацию.
Заказчик строительства должен соответствовать определенным требованиям. Он должен обладать штатом специалистов, обладающих необходимыми знаниями в области строительства и архитектуры, а также уметь правильно формулировать требования к проекту. Также заказчик имеет ряд прав. Он может требовать выполнения работ в соответствии с установленными требованиями и нормами, контролировать процесс строительства, отказаться от выполненных работ и т.д. Часто застройщик выступает одновременно и в роли заказчика, так что эти понятия часто путают между собой. Чтобы решить этот вопрос, в этой статье мы разберем, кто такой заказчик и какие функции и обязанности у него есть.
Кто такой заказчик в строительстве?
Заказчик– это физическое или юридическое лицо, оказывающие услуги, конечной целью которых является ввод объекта в эксплуатацию. Для достижения данной цели заказчик оказывает разные виды услуг и имеет следующие функции:
Определение методов производства работ
Заказчик осуществляет разработку задания на проектирование, в зависимости от назначения объекта, которое в свою очередь определяет заказчик. Далее он передает его проектировочному бюро, которое самостоятельно или совместно с заказчиком разрабатывает проектную документацию и проект комплекса грядущих работ.
В процессе разработки технического задания на проектирование заказчик учитывает функциональную целесообразность и эстетические требования к зданию, а также финансовые возможности.
Распределение финансов в рамках проекта
Заказчик получает финансирование на проект и распределяет бюджет, который на строительство. Он осуществляет оплату расходов генподрядчика и субподрядчиков на производство работ, оплату труда рабочих, закупку строительных материалов и т. д. Он также контролирует расходы на строительство и ведет учет всех затрат.
Заключение контрактов с подрядчиками
Заказчик заключает договор с генеральным подрядчиком и в отдельных случаях с субподрядчиками, осуществляющих строительный процесс. В договоре определяются сроки выполнения работ, стоимость и качество работ.
Контроль и управление строительного процесса
Заказчик контролирует процесс строительства и управляет им. Это включает в себя контроль за соблюдением сроков выполнения работ, технический надзор за производством работ и качеством выполненных работ, а также соблюдением технических и организационных требований.
Принятие окончательного решения о приемке объекта и его ввода в эксплуатацию
Заказчик принимает окончательное решение о передаче объекта в эксплуатацию. Для этого он проводит приемку объекта, проверяет выполнение всех требований и удостоверяется в его готовности к использованию.
Помимо функций у заказчика существует ряд обязанностей, которые он выполняет в рамках оказания услуг. Перечень данных обязанностей может различаться в зависимости от пожеланий компании заказчика, но он обязательно включает в себя следующие мероприятия:
Выбор строительной площадки
Это мероприятие проводится совместно с генпроектировщиком строительства. После того, как он получает от заказчика документы с техзаданием на проектирование, он проводит комплекс инженерных изысканий участка строительства для того, чтобы разработчики проекта в дальнейшем могли выбрать наиболее верный и продуктивный способ производства работ и реализации проекта. В рамках этих мероприятий проводятся два основных вида исследований: топографо-геодезические и геологические изыскания.
Первый вид инженерных исследований позволяет составить топографический план и ситуационную карту района производства работ, дающие информацию о рельефе местности. Эти документы являются необходимыми для дальнейшего производства земляных работ. Благодаря геологической разведке производится подготовка документации, описывающей особенности и состояние грунтов участка. В дальнейшем на основании этих документов производится устройство оснований и фундаментов будущего здания.
Разработка и согласование исходно-разрешительной документации (ИРД)
Исходно-разрешительные документы являются необходимыми условием для начала строительных работ. Заказчик в рамках оказания услуг по подготовке объекта к началу работ должен подготовить, согласовать и утвердить ИРД. Без нее заказчик не сможет заключить договор с проектным бюро на проектирование объекта. Основанием для получения исполнительно-разрешительной документации являются разработка проекта планировки территории, получение технических условий и подготовка градостроительного плана земельного участка.
Получение техусловий на подводку сетей и коммуникаций
В рамках этих обязанностей заказчик разрабатывает заключение по инженерному обеспечению объекта и Эскиз №2. В них он должен указать необходимые для работы энергетические нагрузки для объекта, а также схемы городских коммуникаций и схемы подключения к ним объекта.
Услуги по обеспечению проектной и разрешительной документации
Заказчик разрабатывает техзадание, и в дальнейшем осуществляет сопровождение проектной документации совместно с проектным бюро, а также согласовывает эти документы с заказчиком и органами государственного надзора РФ. Также в рамках этого этапа он оформляет разрешение на производство строительных работ.
Сдача объекта в эксплуатацию
После завершения строительства заказчик подает обращение в орган исполнительной власти РФ, который выдал ему допуск к производству работ. Целью этого обращения является получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К обращению необходимо приложить следующие материалы:
- Документы на земельный участок
- Градостроительный план земельного участка
- Разрешение на производство работ
- Акт приемки
- Документацию, подтверждающую соответствие результатов работ (капитального строительства, ремонта, реконструкции и т.д.) условиям техрегламентов и проектной документации, подписанные лицом, выступающим от имени организации, осуществлявшей производство работ;
- Тот же набор документов, но для сетей инженерно-технического обеспечения.
- Схема расположения здания, а также сетей и коммуникаций в пределах земельного участка.
- Заключение государственного строительного надзора.
Участие заказчика в производстве работ
Участие заказчика в строительном процессе может быть различным. Некоторые заказчики контролируют процесс строительства самостоятельно, в то время как другие нанимают специализированные организации или службы заказчика. Среди них выделяются следующие:
Служба заказчика в строительстве
Для управления проектами строительства объектов существуют службы заказчика. Они занимаются организацией процесса, контролем выполнения требований и соблюдением сроков. Служба заказчика может быть как внутренней, так и внешней (например, если заказчиком выступает государство).
Технический заказчик в строительстве
Технический заказчик в строительстве – это организация или лицо, ответственное за разработку и согласование технической документации на проект, а также за контроль за выполнением технических требований. Технический заказчик может быть как внутренним, так и внешним.
Отличие заказчика от подрядчика в строительстве
Подрядчик отвечает за выполнение работ в соответствии с требованиями заказчика. Он также должен соблюдать технические и организационные требования, а также нормы и правила безопасности. Заказчик же должен обеспечить финансирование проекта из выделенного ему бюджета, контролировать процесс строительства и принимать окончательное решение о передаче объекта строительства в эксплуатацию. Также чаще всего подрядчик работает напрямую с поставщиками оборудования и материалов, а заказчик финансирует их закупку. В то же время на практике встречаются случаи, когда заказчик работает с поставщиками, и занимается закупкой тех же материалов напрямую.
Чем отличается застройщик от заказчика в строительстве
Застройщик – это юридическое лицо, занимающееся строительством, инвестированием и продажей недвижимости. Он может выступать в роли заказчика, однако в отличие от него он не только финансирует проект, но и продает готовый объект.
Заключение
Как мы видим, заказчик играет важную роль в процессе строительства. Он оказывает услуги по распределению бюджета, выделенного на проект, контролирует процесс строительства и принимает окончательное решение о передаче объекта строительства в эксплуатацию. Заказчик несет ответственность за качество выполненных работ и соблюдение требований законодательства. Он должен следить за тем, чтобы объект соответствовал всем требованиям и нормам, а также контролировать процесс строительства. Правильное выполнение функций и обязанностей заказчика в строительстве является залогом успешного завершения проекта.
