Капитальное строительство жилой и коммерческой недвижимости является одной из важнейших отраслей экономики РФ. Работы, связанные с капитальным строительством новых зданий и сооружений ведутся по всей территории страны, как частным бизнесом, так и государственным заказчиком. Однако, вместе с объектами недвижимости, сданными в эксплуатацию, иногда появляются проекты капитального строительства, которые останавливаются на той или иной стадии производства работ. В результате возникают объекты незавершенного строительства.
На практике по данной теме часто возникают вопросы, связанные с правовыми аспектами. Например, какие здания с точки зрения закона и права попадают под определение объекта незавершенного строительства? Являются ли они объектами недвижимого имущества? И самое главное – что в соответствии с законодательством Российской Федерации можно и нельзя делать с капитальными объектами незавершенного строительства? В рамках данной статьи мы рассмотрим эти вопросы и ряд других вопросов, связанных с технической и правовой сторонами реализации незавершенного объекта строительства.
На практике по данной теме часто возникают вопросы, связанные с правовыми аспектами. Например, какие здания с точки зрения закона и права попадают под определение объекта незавершенного строительства? Являются ли они объектами недвижимого имущества? И самое главное – что в соответствии с законодательством Российской Федерации можно и нельзя делать с капитальными объектами незавершенного строительства? В рамках данной статьи мы рассмотрим эти вопросы и ряд других вопросов, связанных с технической и правовой сторонами реализации незавершенного объекта строительства.
Продажа объекта незавершенного строительства
Одним из возможных вариантов решения проблемы с объектом незавершенного строительства является его продажа. Это может быть выгодным решением, особенно если земельный участок, на котором ведется процесс строительства объекта недвижимости расположен в хорошем месте и имеет необходимый потенциал для развития.
Продажа объекта незавершенного строительства может привести к тому, что новый владелец участка и будущего объекта возобновит работы и завершит строительство. Так обе стороны договора окажутся в выигрыше – покупатель незавершенного объекта получит земельный участок и часть готового сооружения, а продавец сможет реализовать недвижимость, которая в теории принесет конкретно ему в дальнейшем лишь большие убытки. Кроме того, продажа объекта может освободить текущего владельца от финансовых и организационных обязательств, связанных с завершением строительства объекта.
Однако, согласно нормам права, прописанным в законодательстве Российской Федерации, продажа незавершенного объекта строительства в свободном порядке не допускается. Сперва его нужно внести в реестр объектов незавершенного строительства и оформить на него право собственности. Далее в статье мы расскажем как это сделать с точки зрения закона РФ.
Продажа объекта незавершенного строительства может привести к тому, что новый владелец участка и будущего объекта возобновит работы и завершит строительство. Так обе стороны договора окажутся в выигрыше – покупатель незавершенного объекта получит земельный участок и часть готового сооружения, а продавец сможет реализовать недвижимость, которая в теории принесет конкретно ему в дальнейшем лишь большие убытки. Кроме того, продажа объекта может освободить текущего владельца от финансовых и организационных обязательств, связанных с завершением строительства объекта.
Однако, согласно нормам права, прописанным в законодательстве Российской Федерации, продажа незавершенного объекта строительства в свободном порядке не допускается. Сперва его нужно внести в реестр объектов незавершенного строительства и оформить на него право собственности. Далее в статье мы расскажем как это сделать с точки зрения закона РФ.
Процедура продажи объекта незавершенного строительства
Согласно статье 1 ГК РФ (градостроительного кодекса) они относятся к категории объектов капитального строительства. В то же время, согласно статье 130 ГК РФ (гражданского кодекса) объекты незавершенного строительства относятся к категории недвижимого имущества.
На основании этих документов были разработаны нормативные акты, которые содержатся в части 7 статьи 1 и статье 40 Федерального закона РФ № 218-ФЗ. Согласно им, объект незавершенного строительства необходимо поставить на государственный кадастровый учет. Также в соответствие с этими документами владелец объекта незавершенного строительства имеет право зарегистрировать в отношении данного объекта право собственности.
Постановка незавершенного объекта строительства на кадастровый учет схожа с кадастровым учетом рядового объекта капитального строительства. Компания, осуществляющая работы по возведению объекта должна предоставить технический план и документы, подтверждающие его права собственности на участок строительства.
Только после того, как застройщик выполнит данные действия, он сможет осуществить продажу объекта строительства. По закону РФ она осуществляется на основании письменного договора купли-продажи. Обе стороны договора должны подписать его, после чего покупатель должен зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество. Только после получения государственной регистрации он вступает в право владения участком и объектом недвижимости.
На основании этих документов были разработаны нормативные акты, которые содержатся в части 7 статьи 1 и статье 40 Федерального закона РФ № 218-ФЗ. Согласно им, объект незавершенного строительства необходимо поставить на государственный кадастровый учет. Также в соответствие с этими документами владелец объекта незавершенного строительства имеет право зарегистрировать в отношении данного объекта право собственности.
Постановка незавершенного объекта строительства на кадастровый учет схожа с кадастровым учетом рядового объекта капитального строительства. Компания, осуществляющая работы по возведению объекта должна предоставить технический план и документы, подтверждающие его права собственности на участок строительства.
Только после того, как застройщик выполнит данные действия, он сможет осуществить продажу объекта строительства. По закону РФ она осуществляется на основании письменного договора купли-продажи. Обе стороны договора должны подписать его, после чего покупатель должен зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество. Только после получения государственной регистрации он вступает в право владения участком и объектом недвижимости.
Внешнее управление объектом
Если продажа объекта незавершенного строительства не является приоритетной задачей, то можно рассмотреть вариант вопрос стороннего управления объектом недвижимого имущества. В этом случае объект передается в управление специализированной компании или организации, которая будет заниматься его завершением и последующей эксплуатацией. Стороннее управление может быть полезным в случае, когда текущий владелец не имеет необходимых ресурсов для завершения строительства. При этом внешнее управление не означает продажу объекта. И он и участок строительства остаются в собственности владельца, что позволяет ему сохранить имущество и потенциально получить доход от готового объекта.
Перепрофилирование объекта
Еще одним вариантом решения проблемы с объектом незавершенного строительства является его перепрофилирование. Это означает изменение целевого назначения объекта с учетом его текущего состояния. Например, незавершенное здание, предназначавшееся для жилых помещений, может быть перепрофилировано под коммерческую недвижимость, такую как офисные помещения или магазины. Перепрофилирование позволяет использовать уже существующую инфраструктуру и материалы, сокращая затраты на завершение строительства.
Реконструкция объекта
Когда работы на объекте незавершенного строительства возобновляются после его консервации, он может находиться в плохом состоянии. В таком случае вместо продолжения строительства объекта более разумным шагом может стать его реконструкция. Реконструкция объекта предполагает не столько завершение строительства, сколько изменение существующих и проектируемых архитектурных решений, обновление систем коммуникаций, укрепление несущих частей объекта и в целом улучшение общего состояния недвижимости.
Подведем итоги
Объекты незавершенного строительства могут стать серьезной проблемой для их владельцев. Однако, существуют различные варианты решения этой проблемы. Продажа объекта, доверительное управление, перепрофилирование, получение финансирования или реконструкция – каждый из этих подходов может быть эффективным в зависимости от конкретной ситуации. Главное – не оставлять объект без внимания и найти оптимальное решение для его завершения и использования.
Учет финансов
компании и проектов
