Капитальное строительство домов, нежилых зданий или любого другого объекта — это ответственный процесс, который требует много времени, ресурсов и должной организации. Со стороны всех лиц, задействованных в строительстве недвижимости также требуется не только наличие практических знаний в этом вопросе, но и знание законодательства РФ.
Для начала строительства недвижимости компании необходимо разработать различные документы. Это проектно-сметные документы, рабочие и технические документы. Однако, помимо непосредственно строительно-проектной документации, компании для того, чтобы реализовать проект, следует решить и юридические вопросы, связанные с будущим производством работ. Мы не будем детально разбирать вопрос того, какие юридические документы требуются для строительства, так как список этих требований вряд ли бы поместился в рамках данной статьи. Сегодня мы разберем такую тему как получение разрешения на строительство.
Для того, чтобы разобраться в этом вопросе в первую очередь не следует путать получение лицензии и разрешения на строительство. Если коротко – на данный момент выдача лицензии на строительство капитальных домов не производится, по той причине, что эта практика является недействительной. Подобное решение об отказе использования лицензий в строительстве вступило в силу 1 января 2010 года, в соответствии с письмом Минрегиона РФ от 23.01.2009 N 1412-СМ/08 «Об отмене лицензирования и введении саморегулирования в строительстве». Получение лицензии заменило свидетельство о допуске СРО. В то же время выдача разрешения на строительство до сих пор остается актуальной и получение этого документа в соответствии с законом РФ является частью тех обязательных требований, которые должен выполнить застройщик перед началом строительства объекта капитального строительства, будь то жилая недвижимость, коммерческая недвижимость инфраструктурный или промышленный объект.
Как раньше, так и сегодня, в некоторых случаях застройщики не предоставляют документы в градостроительные и/или надзорные органы РФ, которые на сегодняшний день представлены ОМСУ (органами местного самоуправления). Чаще всего в таких случаях компании надеются получить разрешительные документы позже и оформить выполненные к тому моменту работы задним числом. Такое решение может приниматься, например, в случае если компания не может решить юридические проблемы с получением свидетельства о допуске к работам. Тогда, чтобы не откладывать начало строительства и не выбиваться из сроков, компания может начать производство работ, не оформив разрешительные документы в и соответственно не имея право строить объекты.
Строительство любого объекта недвижимости без разрешения на строительство без может привести к серьезным последствиям. Это могут быть суд, штрафы, постановление о демонтаже объекта и прочие юридические проблемы, вплоть до лишения строительной компании права проводить строительные работы в дальнейшем. В случае, если незаконно построенный объект обрушится и это приведет к жертвам, то виновным, помимо штрафов и компенсаций будет грозить тюремный срок.
В рамках данной статьи мы расскажем, какую ответственность несет застройщик или частное лицо, когда осуществляет строительство объекта без разрешения. Помимо этого разберем, в каких случаях законодательство обязывает пройти процедуру получения разрешительной документации на капитальное строительство или другие строительные работы, а в каких случаях их получение в соответствии с законом не нужно.
В каком случае необходимо получение разрешения на строительство
Законодательство РФ предусматривает процедуру, при которой выдача разрешающих документов на строительство происходит через ОМСУ. Так, например, в Москве этими вопросами занимается Комитет государственного строительного надзора г. Москвы. В каждом регионе существует свой государственный орган, который решает подобные вопросы и через который происходит получение разрешения на строительство.
Ниже перечислены строительные работы, для производства которых, согласно положениям Статьи 51 ГрК РФ требуется оформить разрешительные документы:
- Капитальное строительство или реконструкция домов, промышленного объекта, либо любого другого здания, которое является сооружением капитального строительства
- Капитальный ремонт или мероприятия по реконструкции целого здания или его части, которое является сооружением капитального строительства
- Работы по инженерным изысканиям, при условии, что они влияют на дальнейшую безопасность объекта при производстве работ или эксплуатации
- Подготовка проектной документации, где указаны работы, влияющие на безопасность при возведении объекта или его дальнейшую эксплуатацию
- Свайные, буровзрывные, земляные, гидротехнические и проч. работы
- Строительные работы по прокладке канализации
- Газо-, тепло-, и водоснабжение домов и прочих объектов, подведение к ним электросетей
- Капитальный ремонт или капитальное строительство объекта транспортной инфраструктуры
- Постройка мостов, а также реконструкция или ремонт их частей
- Устройство монолитных конструкций
- Монтаж металлических и железобетонных конструкций
- Устройство объекта газовой и нефтяной промышленности
- При строительстве промышленных печей
- Гидротехнические, теплоизоляционные, пусконаладочные работы
Для осуществления данной деятельности компания должна подать уведомление и документы в уполномоченный орган. Начало работ осуществляется только после одобрения и выдачи разрешения. Срок действия разрешения на строительные работы ограничен исключительно временными рамками, указанными в проекте организации строительства, за исключением случаев, указанных в п. 12 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ). Разрешительная документация может быть отозвана в соответствии со следующими ситуациями:
- Если организация, реализующая проект по строительству объекта, не успевает завершить его в течение действия текущего разрешения на строительство объекта (например, ввиду задержек строительства) и не успевает повторно получить разрешительные документы
- Если компания в течение отведенного ей времени не устранила выявленные нарушения в соответствии с предписаниями, которые обозначил государственный контролирующий орган
- Также, если компания нарушает установленный порядок производства работ, суд имеет право принять решение о приостановке ее деятельности и отзыва разрешения на строительство
В каком случае не требуется получение разрешения на строительство
Разрешительная документация не требуется при следующих работах:
- Строительство и/или реконструкция домов некапитального строительства на территории земельного участка, находящегося в личной собственности
- Постройка, реконструкция или ремонт частных домов на собственном земельном участке
- Строительство и/или реконструкция нежилых объектов на территории земельного участка, находящегося в личной собственности
- Реконструкция и перепланировка зданий капстроительства, в случаях, когда работы не влияют на безопасность объекта
- Бурение и реконструкция водяных скважин для частного использования (например, на личном земельном участке)
- Отделочно-ремонтные работы жилого дома или любого другого здания, при условии, что они не влияют на дальнейшую эксплуатацию объекта
- Остекление квартир или домов
Выше приведен не полный список работ, не требующих получения разрешения. Полный перечень можно найти в интернете или изучить Градостроительный кодекс Российской Федерации. Важно помнить, что год от года работы, для которых не требуется, разрешительная документация меняются. Очень важно использовать актуальную информацию перед тем, как начинать строительство, чтобы не пропустить важное изменение закона.
Строительство ИЖС без разрешения на строительство
Частное лицо, которое желает построить жилой дом на собственном земельном участке, имеет право не получать разрешение на строительство. Это право прописано и закреплено в ст. 17 ГК РФ, которая отменяет положения статьи 51 ГК РФ, действовавшей до 2018 года.
По состоянию на 2023 год частное лицо, желающее построить дом на личном земельном участке, должно подать уведомление и необходимые документы в муниципальный государственный надзорный орган. Неважно, планируется к застройке дачный земельный участок, или территория участка, расположенного в крупном населенном пункте. Этот орган может быть как администрацией СНТ или дачного кооператива, так и администрацией города.
Администрация производит рассмотрение заявки после того, как получает уведомление о том, что частное лицо планирует построить жилую недвижимость на территории собственного участка, находящегося в границах данного населенного пункта. Получение ответа может занять до 7 рабочих дней, а в случае, если застройка ведется в исторической части города ожидание может составить 21 день.
В случае если частное лицо планирует строительство вспомогательных зданий на территории своего участка, то он может начинать его сразу, даже не уведомляя об этом государственный орган.
Капитальное жилое строительство без разрешения
Отдельно рассмотрим строительство многоквартирных жилых домов без разрешения на производство работ, поскольку капитальное жилое строительство имеет свои особенности.
Застройщик, который начал строительство без соответствующего разрешения, нарушает законодательство РФ, а также порядок и правила строительства, которые устанавливает Градостроительный кодекс РФ. Застройщику, у которого отсутствует разрешение на строительство, так же, как и в остальных случаях незаконного капитального строительства через суд может быть предписано завершить строительные работы и демонтировать дом.
Мы рассматриваем вопрос нелицензированного строительства многоквартирных домов отдельно по той причине, что его строительство редко когда происходит на собственные средства застройщика. Он может найти инвестиции, но чаще всего в этом вопросе компании прибегают к заключению ДДУ (договор долевого участия) с будущими жильцами – дольщиками. При заключении ДДУ средства дольщиков поступают в банк на эскроу-счета. Естественно, если выдача свидетельства СРО не была произведена и дом строится незаконно – эту транзакцию не одобрит ни один банк. Так строительство приведет застройщика к серьезным финансовым потерям еще на этапе производства работ, не говоря уже о том, что в дальнейшем суд имеет право обязать его демонтировать объект.
Если ему, в теории, удалось завершить проект и выполнить работы без допуска, то после окончания строительства объекта застройщик должен будет все равно получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Однако, если проект был начат без разрешения на строительство, то застройщик не имеет право получать разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Суд также имеет право оштрафовать застройщика, который ведет капитальное строительство без разрешения. Кроме того, в соответствии с решением суда застройщику может быть приказано прекратить строительные работы и демонтировать постройку, а сам он получит запрет на строительство.
Строительство без разрешения — это серьезное нарушение закона РФ, которое может привести к серьезным последствиям. Если контролирующие органы смогут установить, что строительство было начато без разрешения, то застройщик в лучшем случае будет оштрафован за незаконные строительные работы. Поэтому застройщикам необходимо всегда получать все разрешения на строительство и соблюдать все юридические правила и требования закона. Если вы не уверены в том, как получить разрешение на строительство, то вы можете обратиться к специалистам, которые помогут вам в этом вопросе.
