Содержание
- Что такое бридж-кредит?
- Как получить данный кредит?
- Подводя итог
Что такое бридж-кредит в строительстве?
Чтобы иметь полное понимание о том, что такое бридж-кредит и для чего он нужен, необходимо углубиться в историю отечественного строительства. До 2019 года основным способом финансирования в этой сфере являлось привлечение средств дольщиков.
Застройщик заключал договор долевого участия (ДДУ) с частными или юридическими лицами. Они предоставляли ему определенную сумму средств, которую он использовал для реализации проекта. Взамен по завершении работ дольщик получал часть объекта недвижимости - квартиру или коммерческое помещение. Такая схема работы была выгодна обеим сторонам. Квартиры на стадии котлована стоили дешевле аналогичных квартир в уже готовом доме. Приобретая недвижимость на ранней стадии покупатель мог сэкономить часть денег. Застройщик же еще до начала производства работ получал большую часть средств, необходимых для реализации строительного проекта, что позволяло ему вести производство работ с минимальным привлечением кредитных средств, а зачастую и без него. Главной проблемой ДДУ являлось то, что неблагонадежные компании имели свойство обманывать клиентов и исчезать с их деньгами. Истории про долгострои и обманутых дольщиков были извечной темой отечественных СМИ с начала 1990-х по конец 2010-х годов.
Эпоха привлечения средств путем заключения ДДУ закончилась в 2019 году, когда в силу вступили поправки к 214 ФЗ “Об участии в долевом строительстве”. Теперь средства дольщиков поступают не напрямую застройщику, а на эскроу-счета, доступ к которым он получает только после ввода объекта в эксплуатацию. С тех пор основным источником привлечения средств на производство работ стало проектное финансирование, простыми словами - банковский кредит.
Главной проблемой проектного финансирования стало то, что для получения кредита теперь было необходимо предоставить готовый проект будущего объекта. Чтобы разработать проект, компании необходимо купить или арендовать земельный участок, провести ПИР, оформить ИРД, произвести ряд необходимых экспертиз. Если производство работ планируется вести под залог недвижимости, то сначала было необходимо оплатить начальные СМР для фактического создания залогового объекта. На все эти мероприятия нужны средства, зачастую - немалые.
На этом моменте многие организации попали в ловушку. Чтобы получить кредит они должны были предоставить кредитору готовый проект. Для разработки проекта им требовался стартовый капитал. Использовать как раньше для этих целей средства дольщиков они не могли из-за изменений в 214 ФЗ. Крупные игроки могли использовать собственные средства для разработки проекта, а малые и средние чаще всего не имели таких средств в обороте. Им приходилось либо закрываться, либо искать другой способ получения первоначального капитала.
Таким способом стало бридж-кредитование - краткосрочный кредит, который выдается организации для решения текущих задач. Бридж-кредит используется для производства работ, необходимых для разработки проекта и привлечения основного кредита на строительство. Получив проектное финансирование застройщик возвращает первоначальный кредит, и приступает к полноценной реализации проекта.
Как получить данный кредит?
Для получения бридж-кредита организации необходимо обратиться в банк. Она может обратиться в крупный банк из топ-20 по стране или в банк средней или малой руки. Плюсом в работе с крупным игроком являются его надежность и отсутствие ограничений на выдачу кредита. Подобные игроки предпочитают долгосрочное сотрудничество, поэтому они скорее всего будут настаивать на том, чтобы компании в дальнейшем получали проектное финансирование у них же. С одной стороны это дает заемщику финансовую гарантию и уверенность, а с другой усложняет процесс получения финансирования. На топ-20 игроков рынка приходится более 85% выдачи всех подобных кредитов по стране. Ни один из них не испытывает дефицита клиентов и будет детально изучать вопрос целесообразности финансирования каждого отдельного проекта. Помимо этого топ-банки чаще всего предлагают не самые выгодные условия сотрудничества, поскольку практически не имеют конкурентов на рынке.
Малые игроки хороши тем, что предлагают выгодные условия сотрудничества и подходят к изучению бизнес-проекта менее строго, чем крупные игроки рынка. Такие организации легче выдают подобного рода кредиты. При этом важно помнить, что многие малые и средние банки имеют ограничение на выдачу займов в виду того, что их оборотные средства относительно невелики.
Главный документ, который застройщик должен предоставить банку - это градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Также ему следует подготовить детальный бизнес-план, предоставить доказательства реалистичности проекта и финансовые гарантии в виде залога. При этом важно помнить, что любой банк, занимающийся проектным финансированием, имеет свою собственную строительную экспертизу. Именно от ее выводов и будет зависеть решение о выдаче займа.
Бридж обычно выдается сроком не более чем на 2 года. В качестве гарантий возврата кредита выступает залог, в качестве которого выступает дополнительное ликвидное имущество заемщика. Это могут быть ценные бумаги, прочая недвижимость, ипотека земельного участка, оборудование и проч. Залог - очень важная составляющая процесса получения бриджа, поскольку основным критерием по которому комиссия будет оценивать целесообразность выдачи займа является показатель Loan-to-Value Ratio (LTV). Это отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого в залог. Если этот показатель окажется ниже 1.25, то заемщику вероятнее всего откажут в первичном финансировании. Тут важно то, что банк сам определяет ценность залога, и единственный способ повлиять на уровень рейтинга - предоставить как можно больше документов, подтверждающих ликвидность и ценность залогового имущества. Также важно помнить, что сумма бриджа рассчитывается от стоимости земельного участка, а величина процента - от надежности заемщика. Чаще всего бридж выдается на сумму не более 50-70% от стоимости участка. Так, если участок стоит 6 миллионов, то кредитор в лучшем случае выдаст кредит на 4,2 миллиона. В любом случае, процент будет зависеть от двух факторов: маржинальности проекта и благонадежности организации, которой выдается кредит.
Подводя итог
Бридж-кредитование является самым надежным и доступным способом финансирования производства работ. Бридж используется для разработки проекта строительства, без которого компания не может рассчитывать на проектное финансирование и как следствие - не может вести производство работ. Для одобрения бриджа компании нужно предоставить ГПЗУ, четкий бизнес-проект и залоговые документы. Без этих бумаг компания вряд ли сможет пройти строительную экспертизу банка, и как следствие получить бридж-кредит. В случае успеха у заемщика будет не более чем 24 месяца на то, чтобы привлечь основные кредитные средства и погасить бридж.
