Строительство жилых и коммерческих объектов — это комплексный процесс, в обязательном порядке требующий участия и совместной работы различных участников строительства. В рамках подготовки строительства необходимо заниматься оформлением документов (проектной документацией, составлением актов, получением разрешений, государственной регистрацией объекта и проч.), проектировкой объекта, разработать и заключить договор с каждым подрядчиком и поставщиком. Далее необходимо заниматься непосредственным производством работ в рамках строительства недвижимости: многоквартирного дома, промышленного объекта или иных сооружений, выполняя при этом все обязательства и требования, предусмотренные постановлениями тех или иных государственных надзорных органов и положениями закона. Процесс строительства требует участия различных организаций, и один из главных игроков в этой сфере - застройщик.
Права, обязанности и даже определение застройщика могут быть трактованы по-разному, в зависимости от того, какой федеральный документ рассматривается как источник терминологии. Так, например п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет, что застройщиком является юридическое или физическое лицо, осуществляющее любой вид строительных работ (реконструкция, кап. ремонт, любой вид строительства и проч.); подготовку проектной документации или выполнение инженерных изысканий на участке принадлежащем ему на тех или иных законных основаниях (собственность, аренда и проч.). Аналогичное определение содержит ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации". То есть согласно этим документам застройщиком является любое лицо, осуществляющее какой-либо вид строительства или смежных работ на собственном участке, начиная от строительства частного дома заканчивая заводом.
Однако ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к застройщику выдвигаются дополнительные требования. Согласно положениям данной статьи застройщик не может быть физ. лицом, должен обладать опытом возведения МКД (многоквартирного дома) и в названии организации он должен указать фразу «специализированный застройщик»
Учитывая указанную выше информацию, в данной статье мы будем рассматривать застройщика в широком смысле этого понятия. В данной статье мы будем рассматривать его как участника строительства, который имеет права на участок строительства и может заниматься разработкой проектной документации, поиском и заключением договоров с подрядчиками и поставщиками, контролем производства работ, приемкой и сдачей объекта в эксплуатацию.
В то же время хотим обратить внимание, что закон РФ также гарантирует права застройщика, которые позволяют ему в рабочем порядке заключать договор с подрядными организациями для осуществления строительства объекта или с заказчиком/техзаказчиком строительства для осуществления смежной деятельности, вроде разработки проектной документации или проектирования объекта.
При этом застройщику также позволено законом не заключать ни с кем договор, и в таком случае он может отказаться от передачи обязательств подрядчикам и заниматься всеми работами в сфере строительства самостоятельно. В данной статье мы рассмотрим оба случая.
Мы разберем ситуацию, при которой застройщик как юридическое лицо курирует весь процесс строительства самостоятельно, без сторонних участников, и ситуацию, при которой застройщик работает вместе с заказчиком. Также в данной статье на примере строительства многоквартирных домов мы рассмотрим основные права застройщика, а также обязанности и функции, которые налагаются на застройщика в процессе строительства.
Обязанности застройщика по финансированию проекта
Как было сказано во вступлении, закон РФ устанавливает определение понятия «застройщик». Оно прописано в таких документах как ГК РФ и Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Застройщик — это физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает возведение объекта капитального строительства, на привлеченные или собственные денежные средства, а также выполняет инженерные изыскания и занимается проектной документацией, проектированием, осуществлением строительства и последующими вводом в эксплуатацию и продажей объекта.
Для осуществления строительства застройщик может привлекать денежные средства из 2 источников: на собственные деньги и на проектное финансирование. К собственным средствам относятся следующие случаи:
- Использование собственных финансов. В этом случае застройщик использует для строительства объекта собственный объем средств, которыми он обладает как юридическое лицо.
- Привлечение инвестиций. В данной ситуации компания привлекает денежные средства сторонних участников – юридических или физических лиц, или государственных органов, которые на возвратной основе предоставляют ему финансирование для осуществления строительства объекта.
К проектному финансированию относятся следующие случаи:
- Использование кредитных средств. В этом случае застройщик, согласно договору с банком, получает кредит на осуществление строительства объекта. Дальнейший возврат денежных средств регулируется условиями, прописанными в договоре.
- Использование кредитов и привлечение средств граждан (дольщиков) посредством ДДУ (договор долевого участия). В данной теме есть ряд нюансов, поэтому мы разберем ее подробно.
Строить многоквартирный дом с привлечением исключительно кредитных средств – рисковое дело для застройщика. Даже с мягкими кредитными условиями ему придется перечислить первый транш вскоре после передачи объекта строительства в эксплуатацию. Реализовать квартиры за несколько дней не получится – на это может уйти год или даже годы. Чтобы реализовать весь объект, ему точно потребуется несколько лет.
Для того, чтобы не сталкиваться с подобными трудностями, компания может заключать ДДУ (договор долевого участия) с гражданами, желающими приобрести квартиру в строящемся доме. Когда гражданин заключает подобный договор долевого участия, он становится дольщиком. Этот документ гарантирует ему, что он получит жилье в многоквартирном доме после заверения строительства объекта. Стороны заключает договор долевого участия, а не договор купли-продажи, поскольку продавать квартиры в еще не построенном многоквартирном доме запрещено.
С 2019 года участие дольщика в строительстве многоквартирного дома защищено использованием эскроу-счетов. После того как он заключает договор долевого участия и подписывает документы с заказчиком и переводит ему деньги, те поступают на счет в банке, и застройщик не может получить их, пока не завершит процесс строительства дома и не совершит передачу дома в эксплуатацию. Закон защищает права дольщика в случае, если застройщик не успевает завершить процесс строительства дома в срок, и тогда он может предъявить требования компании и потребовать выплату неустойки в суде.
Общий список обязанностей застройщика
Помимо поиска источников финансирования строительства и привлечения различных участников, у компании застройщика существуют прочие обязательства. Застройщик обязан обеспечить качество строительства, соблюдать все требования законодательства, предоставлять потребителям всю необходимую информацию, связанную с объектом недвижимости, и обеспечивать его безопасность. Основные обязанности застройщика включают в себя следующие пункты:
Обязанности по законодательству
Застройщик должен соблюдать все требования, предусмотренные государственным законодательством. Среди основных можно перечислить:
- Градостроительный кодекс РФ
- Федеральный закон 372 «О внесении изменения в Градостроительный кодекс РФ…»
- Федеральный закон 2300–1 «О защите прав потребителей»
- Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве»
- Федеральный закон 418 «О внесении изменения в бюджетный кодекс…»
Обязанности по разработке документации
К этому пункту мы отнесем все виды документов, оформление которых может брать на себя застройщик в случае, если он не осуществляет передачу данной части работ, например, техническому заказчику.
Это может быть проектная, сметная и/или рабочая документация; получение различных разрешений, регистрация объекта и прав на него; разработка актов и документов, необходимых при реализации работ в рамках строительства; заключение договоров с подрядными организациями; подготовка отчетности перед государственными надзорными органами и т. д.
Обязанности по строительству и благоустройству
Застройщик должен обеспечить строительство объекта в соответствии с проектной документацией, а также обеспечить благоустройство территории. Он является ответственным лицом за обеспечение порядка производства работ, поставку материалов и оборудования, их учет, хранение и передачу на площадку для осуществления строительства. Также он должен контролировать работу подрядчиков и поставщиков, следить за производственным процессом, чтобы он не нарушал условия проектной документации и требования законодательства РФ. Застройщик также должен обеспечить безопасность строительства и окончательную сдачу дома в эксплуатацию в срок, определяемый договором и его условиями.
Обязанности по продаже и последующему обслуживанию
Застройщик зачастую берет на себя обязательства по продаже недвижимости еще до окончания строительства. Технически, закон РФ запрещает продажу жилья в не построенном многоквартирном доме, и когда гражданин РФ заключает договор долевого участия с застройщиком, он лишь становится одним из участников строительства. С точки зрения законодательства, гражданин, по сути, вкладывает свои средства в проект, в обмен получая договор, подтверждающие права на часть будущего дома – то есть его квартиру. Поэтому технически, застройщик не осуществляет продажу до ввода дома в эксплуатацию, но по сути – договор долевого участия – это акт продажи, просто в другой форме.
Также застройщик должен обеспечить последующее обслуживание дома и решать все возникающие вопросы, связанные с эксплуатацией объекта, будь то текущий ремонт или ликвидация последствий аварий.
Права и обязанности застройщика при работе с заказчиком
Застройщик в отношении заказчика — это лицо или организация, которая заключает договор на строительство объекта недвижимости, а точнее на проектирование объекта и контроль за производством работ. Им может выступать инвестор, который предоставляет средства для осуществления строительства. Права и обязанности заказчика и застройщика как участников строительства включают в себя следующие пункты:
Финансовые обязательства
Застройщик как работодатель должен оплатить все работы, выполненные заказчиком, в соответствии с условиями договора. При передаче объекта в эксплуатацию он должен уже расплатиться за весь период строительства.
Контроль за процессом строительства
Застройщик как инвестор имеет права, согласно которым он в рабочем порядке может контролировать процесс строительства и проверять выполнение работ в соответствии с проектной документацией. Он может запрашивать документы, акты, или любую другую информацию, как подтверждение того, что застройщик выполняет свои обязательства. Если по результатам проверки заказчик (инвестор) сможет установить нарушения, он может предъявить претензию или решить вопрос в суде.
Соблюдение качества работ, требований документации и законодательства
Застройщик должен соблюдать все требования, предусмотренные как законодательством, так и проектной документацией, в том числе требования к охране труда, безопасности и окружающей среды. Он должен контролировать работу всех подотчетных ему участников строительства (генподрядчик, субподрядчики, поставщики и т. д.), проводить проверки и приемки работ, своевременно готовить отчетную документацию, получать набор разрешений на производство работ со стороны государственных органов и т. д. В случае если во время строительства объекта заказчик, или подотчетная ему подрядная организация нарушает закон или отклоняется от проектной документации – он нарушает договор с застройщиком. В этом случае он может защищать свои права в суде и добиться компенсации за нанесенный действиями заказчика ущерб.
Заключение
Застройщик играет важную роль в процессе строительства объектов недвижимости. Его обязанности включают не только строительство объекта, но и обеспечение его безопасности, разработку различных документов, благоустройство территории, координацию работы участников строительства, передачу объекта в эксплуатацию, а также продажу и последующее обслуживание. Заказчик застройщика также несет определенные обязанности по контролю за процессом строительства и соблюдению требований законодательства. Все эти обязанности и права застройщика и заказчика должны быть соблюдены в интересах безопасности и удовлетворения потребностей дольщиков и инвесторов.
